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网传房贷还清再买房算首套 西安网点:没收到通知

www.sxcntv.com(2014-09-23)来源:华商报
  昨日,网传四大银行将出政策,只要房贷贷款余额还清再买房都算首套房。消息进一步称,上周五央行已经召集各大行开会,透露这一想法,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。
  
  首套房贷松绑在历史上曾经数次出现。而此次传出消息的背景是,楼市8月数据十年最差,
  
  各地松绑限购效果有限。46个限购城市,40个已经松绑限购,但作用非常有限。此外,多个地方政府积极呼吁松绑信贷,如湖北本月出台“鄂七条”,称首套房贷利率最低可7折。地方此举是给市场信心,增加购房者救市预期,同时将稳增长的压力转移到银行,给银行施加压力。
  
  昨日,华商报记者以客户身份采访四大行西安相关网点,相关工作人员均表示:目前还没收到通知,还按原来政策执行;即使上面政策出台,西安反应也没那么快。
  
  中国银行西安北大街支行杨姓工作人员说:“目前还没收到相关通知。即使你贷款结清,若再要贷款,也算‘二套房贷’,即利率上浮10%。”农业银行西大街支行工作人员王先生也称:“只要有过贷款,再选择贷款,就算‘二套房’,即利率上浮10%,首付6成。”
  
  工商银行西安钟楼支行工作人员郭先生也说:“不管你是否结清,我们只认贷款。只要贷过款,就算‘二套房’,即:利率上浮10%,首付6成。关于这一点,一直都是这样。”
  
  建设银行西安南大街支行张姓工作人员说:“我们还是只认贷款,即使结清,再办贷款也算‘二套房’。到现在为止,我们还没接到上级银行通知,所以还是执行目前政策。”
  
  专家看法
  
  “信贷松绑口径将是认房不认贷”

  
  只要房贷贷款余额还清都算首套房,对此,房地产业界人士如何看待?
  
  陕西省房地产研究会会长王圣学在接受华商报记者采访时说:“这对房地产市场来说当然是好消息。我一直在说限购放开之后,首套房的认定以及银行的信贷政策都应该放开。有人说这是政府在救市、在刺激房地产市场,这种说法不准确,这不是救市也不是刺激,这是回归市场的正常水平。”
  
  独立地产评论人士李连源分析:“该消息的准确性如何先不考虑,现在要说的是在目前房地产市场下行的态势下,这样利好的消息市场能否买账。举例来看,老王已经有四五套房子了,在这样的环境下,他还愿意买房吗?这样的消息能起到多大的作用,目前还需要观察。房地产市场的信贷政策未来势必会放松,但是放松的幅度如何,目前也不好判断。从西安来看,前几年西安房地产市场已经提前透支了市场需求,在目前市场供大于求的现状之下,市场保持平稳已经不容易了。”
  
  中原地产首席分析师张大伟认为,后续银行放贷政策松绑不可能是只看贷款存量,事实上出现房贷余额还清,都算首套房的可能性不大。因为如果按照这一口径松绑,并不符合目前满足首套自住房信贷的政策要求。
  
  张大伟预计,后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷,即只要证明名下无房,就可以按照首套购房认定,只要证明名下只有一套,就可以按照二套申请。这样的口径符合目前政府对购房自住的调控思维,事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。
  
  上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,如房贷还清,仍持有一套或二套房,再购一套新房还能算首套的情况不可能发生。但房贷放松是大势所趋,若果真有房贷政策,则应主要支持首套房贷,尤其是普通住房。认房不认贷,是稳增长、稳楼市与惠民生之需要。
  
  算算账
  
  如果传言属实能为购房者节省多少钱

  
  如果四大行信贷政策放松的传言属实,能为购房者节省多少钱?
  
  举个例子说,市民李先生目前已有房产一套,是通过贷款购买的,但房款已结清。李先生要通过贷款再买一套房,按照现行政策,就是以二套房贷政策执行,即按照西安大多银行的政策利率上浮10%,即利率为7.21%,若以按揭贷款35万元,贷款期限30年,选择等额本息还款方式,那么月均还款为2378.13元,利息总额为506126.27元。
  
  如果政策改变后,即只要首套房贷结清,再次贷款就算首套房贷,那么,李先生再次置业贷款将以首套房政策执行,即按照西安大多银行的政策利率为基准利率,即利率为6.55%,同样以按揭贷款35万元,贷款期限30年,选择等额本息还款方式,那么月均还款为2223.76元,利息总额为450553.42元。
  
  对比之下,与前者相比,李先生每月少还款154.37元,总额则少还55572.85元。
  
  当然上述是为了对比方便,在等额贷款情况下计算的,这是一种理想的情况。
  
  因为实际情况是,比如房价总价50万元,若按照目前大多银行执行的首套房贷政策即首付三成,即只需要首付15万元,按照二套则是首付六成,即首付30万元。
  
  那么,两者按揭贷款额度完全不一致,因此成本也大不一样。
  
  多知道点
  
  什么是首套房

  
  所谓的首套房得同时满足三个条件:买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠);购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。
  
  目前首套房贷款政策
  
  商业贷款买房首付比例

  
  购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
  
  公积金贷款首付比例
  
  对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。
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编辑:大可
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