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黄艳律师以案释法系列之:借他人之名买房有风险

三个家人,早年大哥在北京买房,因婚姻关系不稳定担心离婚,于是购房时将房子产权登记在了三弟的名下,后来又改在二妹名下。多年后,他想将房产让渡给前妻,经法院调解,二妹同意配合过户。三弟却突然介入,主张房子是他的,并且提供了出资等证据。不得已,三个人只好对簿公堂,打了两年多的官司。

近日,北京市第一中级人民法院对这起房屋买卖纠纷进行了二审判决。

纠纷产生:老三主张房产是自己的

北京在明律师事务所的黄艳律师作为三人中老大的代理律师,参与了一审、二审的整个过程。

据其介绍,大致的案情是这样的。

事情的起源还得从2007年谈起。当年,三人中的老大决定在北京买房,但因为自己的婚姻出现了一些问题,担心离婚的他“多了个心眼”,将房产登记在了自己三弟的名下。

2009年,他移民美国,2016年底回国。出国之前,他将自己在国内的公司、房产和几张银行卡一并交给了老三,让其代为打理,未还完的房贷也由老三代为从其留下的财产中支取。

前几年,老三定期给老大汇款,但后来老大发现,老三有侵占自己财产的行为,基于心中的不安,2015年,他安排将房产过户到了二妹的名下。过户的过程比较顺利,老三并没有提出所有权等方面的异议。

房子的事情似乎“落听”,就此告一段落了。

不想,两年后波澜突起。2017年,老三出具一份《证明》让二姐签字,承认房子产权归他所有。事后,自称是被迫签字的老二于2018年初又出具了另外一份《证明》,内容是证明涉案房子的产权归自己哥哥,也就是家里的老大所有。

2018年6月,老大向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉,要求老二归还房子的产权,让渡至自己前妻的名下。经法院调解,老二同意配合,在约定日期前完成房子的产权过户。

得知调解书内容后,老三起诉至法庭,表示自己才是涉案房屋的实际所有人,房子是自己委托哥哥购买,自己才是涉案房子的实际出资人。

双方各执一词,持续了两年多的官司由此拉开序幕。

最关键的问题:房屋的实际购买人是谁

房子到底归谁所有?

首先,房子总价约81万元,是以老三的名义买的,但《预售合同》和《住房贷款抵押合同》均是由老大代签的字。老三向法院主张是自己委托老大办理的相关手续,然而,他提供的证据,却并不足以证明这一点——老三提交了一份授权委托书和公证书,上面留有他及其妻子的签名和手印,但没有老大的亲笔签名,很显然,它不足以证明老大事实上的确有接受委托。

其次,买房的钱实际上是由谁出的,显然是这个房子产权归属的关键。

法院调查认定:2007年,老大先后两次向房地产公司支付了共计约41万元的首付款。2009年出国前,他还以个人资金偿还了银行约27万元的贷款,另外,出国前的取暖费之类也是他缴纳的。出国后,剩余的房贷由老三缴纳,不过,老大将国内的公司交给了他打理,那以后,老三先后从老大的公司、银行卡支取了约116万元。老三称,这些钱主要用在了公司的经营成本开销等方面。尽管如此,老三提供的证据,却无法直接证明后面的房贷确是由他用个人资金还的,而从老大那里支取的116万元却足以偿还剩余的贷款。

老三还主张房子的首付款是他付的。他提供了三笔出资证据,证明自己2007年购房时曾向老大的银行卡转了2笔钱,共计约16万元,后又向开发商支付了约25万元。他表示,这笔钱正是用来支付涉案房子的首付款的。

对于老三提出的付款证据,法院经事实调查后认为,当年老二在涉案房产的同一小区购买了两处房屋,并且,曾给老三的妻子汇款约28万元。老三汇款16万给老大,这实则是代老二支付其两处房屋的首付款。也就是说,老三口中的三笔出资实际上是老二的钱,属于过账行为,与涉案房产的首付款无关。

另外,也还有一些迹象表明,涉案房子的实际购买人是老大。比如,老大出国后,老三还曾用老大的银行卡支付物业管理费。

至于2015年配合将涉案房产过户给老二,老三的说法是,自己那时打算出国,过户是为了便于打理。2017年之所以又出具《证明》,以证实房子产权属于自己,是因为当年北京出台了一系列房产调控政策,担心受到冲击。不过,这一说法,第二年即被老二的另一份《证明》给否定了。

法院认定:房子归老大所有

法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

综合种种证据,均无法确认,涉案房屋实际由老三出资购买。2019年11月,海淀法院作出一审判决,驳回了老三的全部诉讼请求。2021年3月,北京市第一中级人民法院,除了对部分涉案金额的数字予以纠正外,确认了一审判决的其他事实,驳回上诉,维持原判。

该案审理过程中,涉及了一系列复杂、缠绕的细节问题,黄艳律师等经过抽丝剥茧、去伪存真,主攻关键问题,最终,成功守护了当事人的合法权益。

不过,她表示,这起因借家人之名买房导致的纠纷,虽然最终“有惊无险”,守住了房产,但毕竟耽误了大量时间和精力,也伤害了家人之间的感情,因此,值得大家引以为戒。她说,“近年来,像这样假借他人之名买房,包括为规避二套房新政、节省房贷利息,假借亲戚的身份证买房、办按揭的现象非常普遍,也由此引发了一系列的纠纷。虽有人说,要抵御风险,可以在购房的同时,让购房人的亲戚写一份欠条,把房产抵押给实际购房人,这样可以基本保障钱款的安全。但是,需要知道的是,这样一来,这个房产就没办法进行二次抵押、出售、出租……所以,借他人之名买房风险很大,一定要非常谨慎,最好有专业律师的护航,以免到时候人财两空。”

【律师简介】

黄艳律师,女,汉族,1985年11月出生,湖南常德人,北京航空航天大学法学院法学学士、法学硕士。现为北京在明律师事务所督导律师,北京市律师协会会员,北京市律师协会审计评估法律专业委员会委员,中国律师年鉴收录当代优秀律师。

2010年7月进入律师事务所工作,2013年8月8日取得律师执业资格,从事法律实务工作长达10年,擅长处理房屋土地征收纠纷、房屋买卖合同纠纷、房地产家事纠纷、房地产项目尽职调查等。

自2010年进入律师事务所从事诉讼业务,在房地产相关法律事务领域积累居多胜诉案例、典型案例。

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