世界观点：特别聚焦丨普通住宅、前期物业……长春“物业新政”你没懂的这儿都说清楚了

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8月9日，长春市发展和改革委员会、长春市住房保障和房屋管理局、长春市市场监督管理局签发《关于长春市普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价的通知》，（以下简称《通知》）自2022年10月9日起执行。

“前期物业”与我们现在小区物业是一个事儿吗？

这个“标准”与日常了解的物业收费有什么不同？

对普通业主来说，这个收费标准会产生哪些影响？

……

物业收费，事关每一个业主。“新政”一出，迅速吸引了业主们的聚焦点。仔细梳理网友们的关注，一个又一个看似不同的“疑问”中，“不解”却大同小异。

及时释疑解惑，是避免“误会”的有效途径。

“普通住宅”界定有标准。

普通住宅，简言之，大多数普通群众居住的住宅，即区别于别墅等高档住宅物业。更具体来说，要同时满足：建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，单价不超过同等地段平均房价的1.2倍。反之如有一条不符合就不属于普通住宅。

说到这，有网友要问了，为什么物业服务收费还要区分住宅形态呢？

以别墅区为例，建筑容积率低，也就是说，同样大的园区总建筑面积少，单方物业服务成本就会高；再比如高档精装住宅小区，大量的石材、木作、水景等，导致日常维修养护成本和能耗成本很高，这些都是建筑形态本身决定的，同样的物业服务标准会产生很大差异的物业服务成本。

“前期物业”是这么回事！

概念是理性认识的起点。

“前期物业是啥？”看到《通知》中出现的这个并不熟悉的字眼，张女士的脑海中画出了一个大大的问号，“我们买房子时也没听说过这个啊，这到底是啥？”

前期物业，是指业主、业主大会选聘物业服务企业前，由开发建设单位选聘物业服务人为住宅项目提供的物业服务。

也就是说，业主在购买新房，签订的购房合同过程中，会涉及物业服务企业和收费标准的相关协议。

一位在长春从事多年物业企业管理工作的业内人士表示，在此次“新政”发布前，老百姓并没有关注物业收费的标准规范，也没探究过自己所在的小区物业执行的是什么标准。

政府指导价≠政府定价或政府限价

在很多和张女士一样的业主印象里，小区的物业费就是买房子时告诉多少就交了多少，这个政府指导价有什么用？和百姓有怎样的关系？

物业服务质量与业主生活品质息息相关。目前，无论是业主还是物业服务企业，都有着不少“难言之隐”。服务方服务履约不到位甚至是没有合约可依；被服务方不能按时履约付费问题……一系列问题频现。

政府指导价的出台，不仅弥补了前期物业服务阶段业主无法参与定价可能导致价格虚高的问题，同时，明确了服务标准和对应指导价，业主可以明明白白消费，帮助业主更好行使履约监督权。

回看“新政”中的五个等级基准价：

一级：2.36元/平方米•月

二级：1.89元/平方米•月

三级：1.69元/平方米•月

四级：1.34元/平方米•月

五级：1.14元/平方米•月

具体收费标准可在各等级基准价基础上浮动，其中一级、二级上浮最高不超过20%，三级、四级、五级上浮最高不超过10%，各等级下浮不限。

无电梯普通住宅，物业服务收费标准应扣除电梯运行维护费0.20-0.30元/平方米•月。

不难发现，政府指导价不简单等同于政府定价或政府限价，尤其是服务类商品，每一个指导价都要有相对应的服务标准，没有标准实际上无法测量价格，也就得不出合理的指导价，如果不按服务标准而硬性出台政府指导价，就违背了质价相符的市场原则和公平对等的法律精神。

“新政”新在哪？

刚刚入住新房的魏先生看到“五个等级”标准，也有着不少困惑，“我们家物业费是含电梯费3.1元/平方米•月，这与文件中规定的指导价不符。”

“新政”对现有物业服务小区业主有怎样的影响？与我们日常了解的物业费收取有什么不同？

先看结论：平稳对接、逐渐规范。“新政”不会对长春市当前物业服务市场带来较大影响。

再来看理由：

1.新人新办法。 “新政”对文件实施前的合法有效的前期物业服务收费价格是认可的、不予重新调整，遵循的是法不咎既往的原则。

2.限定对象。政府指导价只针对前期物业服务阶段，也就是开发商选聘物业服务人阶段，对于全体业主通过业主大会选聘的物业服务人，是不受此指导价约束的，完全由市场决定，双方在合同中约定即可。

3.明确范围。只针对普通住宅，并不是所有住宅类型，对别墅等高档住宅仍按市场调节价执行，避免全部管死，限制了行业的发展，最终受损的还是业主。

4.价格覆盖。“新政”指导价上浮后最高2.83元/平方米•月的收费标准，基本能够涵盖住长春市绝大多数普通住宅前期物业服务收费，对未来一段时间内基本能够覆盖住物业企业的服务成本。

说明：以上除采访内容外，观点均来自中国吉林网对话国家注册物业管理师，吉林省物业管理及相关政策法规专家，长春市物业服务行业协会会长，万物云吉黑代表处总经理郎雨春。

中国吉林网 吉刻APP记者 彭绅

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关键词： 物业服务 普通住宅