楼市风向悄然逆转，低利率窗口期要完？

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(资料图片)

近，深圳二手房参考价松动的消息在市场引发了极大关注。尽管官方并未出来表态，但深圳楼市已经敏锐地察觉到了变化，成交量正在蹭蹭回升。

同时，跌跌不休的房贷利率似乎到了头，石家庄、哈尔滨、福州等城市，已经将首套房贷利率调回到4。

楼市，这是真要回暖了？

01

微妙的平衡

现在的楼市非常割裂，无论说涨还是跌，都有人心里不服气。

一方面，老百姓有钱，但不愿意花钱——2023年一季度，人民币存款增加了15.39万亿元，其中住户部门存款激增9.9万亿元。

2021年，住户存款全年新增9.9万亿元；2022年，住户存款新增17.94万亿元；结果今年才过去3个月，住户新增存款就追上2021年全年，创下了历史新高。

有钱存银行却不愿买房，反映出老百姓对楼市信心不足。

但在另一方面，多地楼市的二手房成交量在一季度集中爆发，市场回暖明显，象征着楼市冷热的房地产开发景气指数连续3个月上升，说明居民的购房需求正在逐渐恢复。

3月，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有64个，比上个月增加了9个；二手住宅销售价格环比上涨的城市有57个，比上个月增加17个。

再看大数据，2023年一季度，住户贷款新增1.71万亿元，与2022年一季度的住户贷款1.26万亿元相比，增幅非常明显。

可以说，老百姓持币观望是存在的，但楼市回暖也存在——正是这两种现象的共同存在，使得楼市处在一种近乎微妙的平衡中。

但从近的各方表现来看，这个平衡应该快被打破了。

02

深圳的“破局”

一线城市都在陆续启动了，北京、上海、广州不必多说，今年2月就迎来了购房需求的集中释放，二手房成交量大增。

就连在谷底趴了很长时间的深圳，近也在走出大坑。

3月，深圳二手房网签达到4943套，快要达到深圳楼市5000套的“荣枯线”——超过这个成交量，就意味着深圳楼市步入繁荣期；低于这个成交量，深圳楼市也就萎了。

随着大量需求的释放，深圳楼市在4月的成交量有所缩减，但整体依旧保持在高位——4月24日，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得1182套，环比上升19.3%%。

深圳楼市，似乎也在回春。

与此同时，一则有关“深圳二手房参考价调整”的传闻也在疯传——2021年2月28日，深圳发布了二手房参考价机制，由官方制定二手房参考价，银行必须严格按照二手房参考价发放按揭贷款。而深圳发布的热点区域二手房参考价，普遍要比实际成交价低，这也导致购房者买房时，必须要支付更高的比例。

二手房参考价的存在，的的确确对深圳楼市造成了影响。眼下，网上却有传闻称深圳将取消二手房参考价，银行可以不完全按照二手房参考价发放贷款。

截至目前，深圳官方并未表态，但市场已经蠢蠢欲动。

事实上，在二手房参考价颁布之后，不少城市都陆续跟风，出台了当地的二手房参考价政策。但随着楼市逐渐进入低谷，越来越多的城市取消或优化了二手房参考价。

深圳已经出现松动的征兆，距离楼市重启，似乎只有一步之遥。

03

低谷的结束？

4月20日，央行召开一季度金融数据新闻发布会。

跟前几次发布会相比，这一次，官方的口径稍稍有了变化——

中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，这在房地产金融数据上也有所反映。

在这样的情况下，邹澜提到了“首套住房贷款利率政策动态调整机制”——对于房贷利率下调的城市，如果新建住宅环比价格和同比价格连续3个月上涨，则恢复执行全国统一的房贷利率下限。

而邹澜的发言，也被业界解读为房贷利率回调的信号。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，3月底，各地进入新的评估期，下一个评估期将在6月底启动，届时各地将根据2023年3月至5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限，个别房价连续上涨的城市可能出现房贷利率重新上调的情况。

事实上，目前已经有石家庄、长春、哈尔滨、福州等17个城市将首套房的利率回调到了4字头。

如果楼市持续回暖，那么在不远的将来，房贷利率也将结束“3时代”，重新回到4字头，结束低利率的窗口期。

04

结语

只有真正进入市场，你才会知道楼市的冷热。

老百姓对楼市的信心正在逐渐复苏，随着购房需求的不断释放，楼市也很可能走出大坑，甚至房贷利率也会回调。

对普通人而言，利率回调带来的影响，就是买房成本提高——如果你近期有意愿买房，现在可能也算是个好时机，毕竟利率依然处于低位，能省一点儿是一点儿。

当然，仅限于一线城市和热点二线城市。其他人口外溢严重、财经基本盘不佳的城市，依然要远离。

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