当前滚动:纪要：5月百强房企销售情况电话会议

一、销售情况

(资料图片仅供参考)

1.同比增长

2021年5月，百强房企销售同比增长22%.

2.环比增长

2021年5月，百强房企销售环比增长15%.

二、城市销售情况

1.一线城市

北京、上海、深圳成交量环比下降40%左右

广州环比小幅增长6%，深圳环比下跌10%

2.二线城市

成都市场保持在一个高位上，成交量207万方，环比增长15%，同比增长基本翻番。

武汉成交量125万方，环比增长54%，同比增长55%，增长非常明显

其他二三线城市环比降幅大，多数城市环比下降

三、销售价格

除成都外，一线二线三四线城市5月份的单价普遍下降。

四、供应情况

上海供应的结构不对，目前市场主要需求是中高端改善型产品，但供应中外围区域的产品占比大概在65%左右，而中高端改善型产品占比不到35%。

成都市场供应结构和供应体量相对比较充足，比较匹配

五、去化情况

北京和上海5月份去化率环比下降幅度在15个百分点以上，但仍属于正常范围，北京的去化率为50%，上海区块链的为59%。

六、其他信息

城市的土拍热度一直保持在高位上，每一次土拍都有触顶摇号的情况，也吸引了很多的主流的房企去参拍。

6月份将会有一个较大的供应量提升，但市场整体的购房信心低迷和预期房价的预期低迷，使得成交改善幅度不会特别大，同比大概率是下降的，可能会相对比较明显，至少可能是在两位数以上。

Q&A

Q:哪些城市的房地产市场回升幅度比较大?

A:回升幅度比较大的可能就是厦门、宁波、天津。这些城市本身这个月的市场也有一些触底反弹的势头出来，所以去化率也都是回升的比较明显，这几个城市的回升都是在20个百分点左右，厦门达到了57%，宁波也是57%，天津上了20个百分点，达到了47%。

Q:武汉的去化率如何?

A:尽管我们说前面讲了市场的一个成交体量。有一个比较明显的反弹，但是从去化率上来看，在二线城市里边依然还是排在比较靠后的位置。5月份我们统计下来的去化率，开盘去化率也只有13%，也只有13%，跟前面几个城市相比差距是非常巨大的。

Q:一线城市的土地市场情况如何?

A:5月份一线城市基本上没有什么新的地块拿出来拍卖，所以整个一线城市这个月士地市场相对比较冷清，主要还是一些二线城市拍地的积极性，或者说拍地的频次量都还是跟前面几个月相比有明显的提升，但是总体还是保持一个少而精的工地的原则。

Q:土拍市场的主力是哪些企业?

A:依然还是大家所熟悉的那些国央企，没有什么太明显的变化。杭州相对来讲，大家还是对他的信心还是比较高的。所以可能包括民企也好，国央企也好，大家反正还是比较认可杭州市场的一个前景。

Q:6月份的房地产市场情况如何?

A: 我们对6月份的一方面供应量，我们认为会有一个较大的提升。另外一方面成交也会有一定的改善，但我们觉得这种改善幅度恐怕不会特别大。这个理由主要还是基于目前市场整体的一个购房信心低迷的一种或者说预期房价的预期低迷的这种判断，尽管供应上来了，可能开发商的促销力度也上来了，但是市场来说，相比于四五月份肯定会有一个环比会有一个回升，但是这种回升幅度应该说不会特别大，虽然说6月份的同比同比大概率是一个下降的。大的概率是一个下降的5月份，我们看到还保持在一个个位数的同比正增。跟这个。但是到了6月份，我觉得肯定是一个可能会相对比较明显的一个同比会下降。这种相对比较明显，我们觉得至少可能是在两位数以上。同比下降幅度。

Q:请问目前房企打折促销意愿如何?如何看待下半年市场价格走势?

A:房企的降价打折的意愿还是比较强的，特别是在低能级城市，但是有跌令限制尤其是如果因为降价引发老业主的维权，这个事情基本上是做不成的，因此现在很多房企采取特价房等形式让利。从信访市场上来讲，二手房的价格降幅比新房市场都是要来的更大一些，来得更快一些，因此新房市场能否维持住现有的价格水平不跌，难度也是不小的，除非政策面发生大的变化或宏观经济层面有一些提升信心的利好，否则继续向下的概率比较大。

Q:林总展望6月，如果没有新的政策支持，销售数据是否会更加明显的下行?当前线城市的二手房流动性是否已经显著变差?

A:6月份房企推案量和促销力度会有加大，但如果6月份还是供应没出来，房企还是一种躺平的状态。二手房的溢价主动权是非常大的，导致议价的难度肯定是非常大的，因此二手房的流动性确实是明显在变差。

Q:请问专家对政策走势怎么看?需求侧在一线二套的首付比例有没有可能放开?

A:对政策来说，我们对政策没有预期，也没有办法去预见到一线城市的二套房的首付比例、贷款利率等相对比较核心的一些政策调控什么时候能放松。如果出现松动的话，只能说明这些核心城市的市场情况比现在还要差，目前政策层面房地产的一个调控放松，可能更多的要逐渐让位于整个宏观经济的刺激，或者说整个政策的一些放松，可能就现在大家可能关注的已经开始逐渐从房地产救市或者说调控放松这个角度上转移到整个宏观经济。

Q:2018年以来的投资性需求转化为目前二手房的供给供需矛盾是否已经很难缓解?

A:从供求的角度来说，现在来讲，可能在核心城市来说，肯定是供过于求，但是可能还没有到一些自媒体说的抛售潮这种程度，大概是这样。至于是不是因为18年以来上轮行情以来的一些投资性需求的一个抛货，我们因为相对来说还是缺乏数据的支撑，所以不能下结论，但这一部分因素肯定是存在的。

Q:深圳市场怎么看?4月曾传出取消二手房指导价，后来又叫停了。请问目前深圳手房指导价格执行情况如何?有没有在实操层面提高指导价的动作?

A:目前深圳二手房指导价格的执行情况不太清楚，但今年的挂牌量激增，一些城市的限售年限由原来5年调整为2年，甚至不限售，也使得二手房挂牌出现了一个激增，但可能还没到一些自媒体说的抛售潮的程度。

Q:对于深圳的房地产市场，政策的叫停对市场有什么影响?

A:尽管政策叫停了，但是在实际操作中，据我了解，基本上还是以政策为参考。银行放贷这一块对指导价的参考已经不如之前那么严格了。但是实际成交价格已经低于官方指导价。政策对市场的信心可能会有一定的提振，但是效果也没有大家所期望的那么强。因为市场已经在转冷，价格已经处于或者已经进入下行通道了。

Q:在当前市场情况下，官方指导价是否还有刺激市场的作用?

A:在目前供求关系的情况下，需求的观望以及信心的低迷是主要原因。另外，供应持续增长，不管是二手房的挂牌量还是新房的供应量都在增长，市场已经变成了买方市场。在这种情况下，一般性的价格指导政策很难刺激成交或者价格反弹。很多项目已经跌过了官方指导价，所以官方指导价对于扭转市场的影响很难评估。

Q:请问一线城市政府能否容忍二手房持续的阴跌?政策放松的障碍在哪里?

A:我觉得最主要的障碍可能还是一个房住不炒。因为现在来讲，对于一线城市来说-方面如果要放松一些核心调控政策。他们还是比较担心市场会出现一个。报复性的反弹，尽管我们说现在这种市场情况下会不会出现报复性报复性的反弹，可能还要打个问号。但是的确是会有这种情况，当然如果说一些核心层，一些核心政策的一些松调整也好，放松也好。一旦动了这些政策。可能比较容易会受到上级监管部门的一个。一个叫停也好，约谈也好，所以这些都。所以最主要原因还是因为房租不炒。就是说。对于这个。对于核心城市来讲是这个样子。至于说是不是会容忍。二手房的-个阴跌，我觉得现在来说。从核心城市的新房市场来说，总体来说还是比较平稳的。

Q:政府会如何千预二手房市场，特别是在出现较大幅度的下跌时?

A:可能从政府的角度来说，大家可能关注点更多的也是。在新房市场上，新房市场房企的。去化情况，房价的一个。包括量，包括土地市场，可能更多的还是关注点在这里。如果说二手房出现一个较大幅度的。较大幅度的一个下跌，政府可能会干预。否则的话因为这毕竟这么多年我们看到其实对二手房的调控措施一直还是。相对来说是比较少的。我觉得可能我自己的理解不一定对。

Q:开发商在经历了二三月的启示到以及四五月成交的回落之后，现在对整个市场的态度或者拿地端的意愿和态度，现在是一个什么样的状况和状态?以及以及在这样子个拿地意愿之下，你们观察到地方财政土地出让收入这块的压力有多大?

A:对于核心城市的土地。投资这一块还是保持着一定的积极性，还是拿地意愿总体来说还是比较强的。尽管可能市场热度也是在想。核心城市的市场热度也是在回落，但是至少目前来说。我们看到大家对于这些核心城市拿地，包括。未来盈利这个方面大家还是比较有信心的。至于说这对地方政府的土地财政这一块。我觉得主要还是影响了低能级城市。弱二线的三四线城市这些。现在来说。主流房企。是大幅的会缩减在这些城市的一个土拿地的力度，甚至说很多城市很多。不少房企可能把这一类型城市已经。排除在2023年拿地的一个范围之内了。范围之外了，所以说。今年对这类群体。的城市来说，财政压力土。从土地市场上。土地财政的角度来说，压力应该说是不小的。当然核心城市今年我觉得肯定比去年。土拍这方面应该还是有明显的一个改善。#传房地产新一轮刺激措施将出台#

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